Immobilienertragsteuer 2027: Höhere Steuerbelastung für Altvermögen
Wer ein vor dem 1. April 2002 erworbenes Grundstück verkaufen möchte, sollte jetzt handeln. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 erhöht sich die effektive Belastung durch die Immobilienertragsteuer bei Altvermögen spürbar. Ein Verkauf noch im Jahr 2026 kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen.
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 verschärft der Gesetzgeber die Besteuerung von Altgrundstücken. Während der besondere Steuersatz der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) weiterhin 30 Prozent beträgt, steigt die tatsächliche Steuerbelastung durch eine Änderung der pauschalen Anschaffungskosten deutlich an. Betroffen sind Altgrundstücke, also Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden. Die neuen Regelungen gelten für Veräußerungen, bei denen das zugrunde liegende Rechtsgeschäft ab dem 1. Jänner 2027 abgeschlossen wird.
Immobilien-Altvermögen
Als Altvermögen von Immobilien gelten Grundstücke, die vor Einführung der ImmoESt erworben wurden und zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Typischerweise betrifft dies Liegenschaften, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden.
Da für diese Grundstücke die historischen Anschaffungskosten häufig nicht oder nur schwer nachweisbar sind, werden für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns pauschale Anschaffungskosten herangezogen. Diese Pauschalsätze werden ab 2027 abgesenkt, wodurch der steuerpflichtige Gewinn aus dem Verkauf steigt.
Altvermögen ohne Umwidmung
Bei Grundstücken, die nie oder bereits vor dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden, gelten derzeit 86 Prozent des Verkaufserlöses als pauschale Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Verkaufspreises, was zu einer effektiven Steuerbelastung von 4,2 Prozent führt.
Ab dem 1. Jänner 2027 sinkt der Anschaffungskostenpauschalsatz auf 80 Prozent. Dadurch steigt der steuerpflichtige Gewinn auf 20 Prozent des Verkaufserlöses und die effektive Steuerbelastung erhöht sich auf 6,0 Prozent.
Altvermögen mit Umwidmung
Bei Grundstücken, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31. Dezember 1987 erstmals in Bauland umgewidmet wurden, betragen die pauschalen Anschaffungskosten derzeit 40 Prozent. Daraus ergibt sich eine effektive Steuerbelastung von 18 Prozent.
Ab 2027 werden nur noch 30 Prozent des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten anerkannt. Dadurch steigt die effektive Immobilienertragsteuer auf 21 Prozent.
Zusätzliche Belastung durch den Umwidmungszuschlag
Besonders betroffen sind Grundstücke, die erst nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden. Hier greift zusätzlich der bereits mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 eingeführte Umwidmungszuschlag von 30 Prozent. In diesen Fällen erhöht sich die effektive Belastung nach den neuen Regeln sogar von bisher 23,4 Prozent auf 27,3 Prozent des Veräußerungserlöses.
Beispiel
Ein Einfamilienhaus in Wien mit Garten wird um 1 Mio. Euro verkauft. Es handelt sich um ein Altgrundstück ohne Umwidmung:
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bis 31.12.2026 |
ab 01.01.2027 |
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Verkaufserlös |
1.000.000 EUR |
1.000.000 EUR |
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Pauschale Anschaffungskosten |
860.000 EUR |
800.000 EUR |
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Steuerpflichtiger Gewinn |
140.000 EUR |
200.000 EUR |
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ImmoESt (30 Prozent) |
42.000 EUR |
60.000 EUR |
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Effektive Steuerbelastung |
4,2 Prozent |
6,0 Prozent |
Die Mehrbelastung beträgt in diesem Beispiel 18.000 Euro.
Handlungsbedarf für Grundstückseigentümer
Da für die Anwendung der bisherigen Regelung der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entscheidend ist, können Verkäufe, die noch im Jahr 2026 rechtswirksam abgeschlossen werden, von der bisherigen günstigeren Besteuerung profitieren.
Neben einem vorgezogenen Verkauf kann je nach individueller Situation auch eine Schenkung oder eine Verlegung des Hauptwohnsitzes zur späteren Erlangung einer Hauptwohnsitzbefreiung möglich sein. Eine bloße Ummeldung reicht jedoch nicht, der Hauptwohnsitz muss tatsächlich verlegt werden. Wir beraten Sie gerne dazu.