ImmobilienUmsatzsteuer

Das erste Mal vermieten…

Was ist steuerlich zu beachten? Checkliste für Ver­mietungs-Neulinge:

Was ist zu berücksichtigen? Voraussetzungen?

• Meldung Finanzamt: Innerhalb eines Monats ab Beginn Ver­mietung, Beantwortung Fragebogen
• Vergebührung: Generell: 1 % der 3-Jahres-Wohnungsmiete, Infos auf Formular Geb1 und Geb1a

Einkommensteuer

• Prognoserechnung: Bei Verdacht auf Liebhaberei: Eigen­tums­wohnungen müssen innerhalb von 20 Jahren, Zins­häuser inner­halb von 25 Jahren einen Totalüberschuss ergeben.
• Steuererklärung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Dienstnehmer / Pensionisten: Steuerpflicht ab 730 € Über­schuss
• Selbstständige: Steuerpflicht, wenn alle Einkünfte zusammen 11.000 € pro Jahr übersteigen.
• Abschreibung: Pro Jahr kann man 1,5 % vom Gebäude als Afa abschreiben.
• Afa-Basis:
  • bei Kauf / Her­stel­lung: tatsächliche Anschaffungs- / Her­stel­lungs­kos­ten
  • bei Schenkung / Erbschaft: Buchwertfortführung. Wenn zwischen Vermietungsende bei Rechtsvorgänger und neuer Vermietung durch Rechtsnachfolger mehr als 10 Jahre liegen: fiktive Anschaffungskosten.
  • bei erstmaliger Vermietung „Altvermögen“: fiktive An­schaffungs­kosten
  • bei erstmaliger Vermietung „Neuvermögen“
• Grundanteil: Beträgt 20 bis 40 %, je nach Lage des Grundstücks und der Art der Bebauung.

Umsatzsteuer

• Kleinunternehmer: Vermieter bis 30.000 € Nettoumsatz pro Jahr: unecht steuerbefreit. Nachteil: USt zB aus Kauf oder Renovierung kann man nicht zurückholen. Freiwillige USt möglich.
• Vermietung zu Wohnzwecken: Wer kein Kleinunternehmer ist, muss mit 10 % USt vermieten. Monatliche / quartalsweise Umsatzsteuervoranmeldungen, USt-Jahreserklärung notwendig
• Vermietung Geschäftsräumlichkeiten: Wahlrecht ob mit oder ohne USt. Voraussetzung für USt: Mieter darf kein BöMi sein.
• „BöMi“ = böser Mieter zB Verein, Arzt, Psychologe, Klein­unternehmer. Neuvermietung löst Vorsteuerkorrektur bis zu 20 Jahre zurück aus: Mietaufschlag bis 20 % gerechtfertigt.
• Vorsteuer bei Anschaffung: Wird bei Anschaffung bereits Vermietung geplant, macht es Sinn mit USt zu kaufen. Die Immobilie ist dann um die Vorsteuer aus Errichtung günstiger. Man hatVorsteuerabzug, muss aber mit USt vermieten.

Rechtliches

• Mieter: Bonitätsauskunft, Abfrage Ediktsdatei sinnvoll, Kann sich Mieter die Wohnung leisten?
• Miethöhe: Klären ob Richtwert-, angemessener oder freier Mietzins erlaubt.
• Buchtipp: Mieten & Vermieten: Ihr Ratgeber in Miet­an­ge­legen­heiten, Manz-Verlag