Neuerungen bei Liebhaberei
Neue Verordnung regelt Kriterien für die Prognoserechnung für Vermieter.
Was kann unter Liebhaberei fallen?
Von Liebhaberei spricht man bei Tätigkeiten, mit denen man über einen längeren Zeitraum Verluste erzielt und auch anzunehmen ist, dass keine Absicht besteht, Gewinne zu erzielen. Oft sind es Tätigkeiten, die mit privaten Neigungen verbunden sind – etwa Pferdezucht, Hobbymalerei und Ähnliches.
Aber auch bei der Vermietung von Immobilien muss geprüft werden, ob Liebhaberei vorliegt. Hier wird unterschieden zwischen der großen Vermietung wie bei Zinshäusern und der kleinen Vermietung wie etwa bei Eigentumswohnungen.
Mit einer Prognoserechnung ist im Vorhinein zu prüfen, ob in einem gewissen Zeitraum ein Totalüberschuss erwirtschaftet wird. Nur dann gilt die Vermietung als steuerlich anerkannte Einkunftsquelle. Verluste, die meist in den ersten Jahren anfallen, können steuerlich geltend gemacht werden. Für Vermieter ist es wichtig, Sicherheit zu erhalten – sowohl für die Umsatzsteuer als auch für die Planung der Ertragsteuern.
Aufgrund einer neuen Verordnung gibt es nun geänderte Anforderungen an die Prognoserechnung.
Prognosezeiträume verlängert
Für Prognosezeiträume mit Beginn 2024 wurden die Zeiträume nun um fünf Jahre erweitert. Das ist insofern erfreulich, als in Zeiten von massiven Kostensteigerungen und höheren Zinsen der Totalüberschuss oft erst zu einem späteren Zeitpunkt erwirtschaftet werden kann.
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Beginn Prognosezeitraum |
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bis 2023 |
ab 2024 |
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Kleine Vermietung (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnung etc.) |
20 Jahre |
25 Jahre |
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Große Vermietung (Zinshaus etc.) |
25 Jahre |
30 Jahre |
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mit Vorbereitungshandlungen oder Bauphase |
Verlängerung um maximal drei Jahre |
Gestiegene Fremdkapitalzinsen
Zinsschwankungen zählen grundsätzlich zum „typischen Vermietungsrisiko“. Der Verwaltungsgerichtshof hat daher kürzlich verlangt, Prognoserechnungen nach fünf bis acht Jahren einem Realitätscheck zu unterziehen. Dies könnte dazu führen, dass neu berechnete Prognosen für bestehende Mieten zur Aberkennung der Einkunftsquelle führen.
Da die Zinsen jedoch durch den Ukraine-Krieg massiv gestiegen sind, verlangen Experten eine Beurteilung dieser Zinssprünge als „Unwägbarkeit“, also als unvorhersehbares und plötzlich auftretendes Ereignis. Damit wären die Verluste steuerlich gerettet. Seitens der Finanz gibt es diesbezüglich jedoch noch keine konkrete Aussage.
Veräußerungsgewinne
Bisher durften Veräußerungsgewinne nicht in die Prognoserechnung miteinbezogen werden. Nun können diese in den Totalüberschuss miteingerechnet werden, wenn die Veräußerung konkret beabsichtigt wird oder auch tatsächlich stattgefunden hat. Dies stellt eine wesentliche Verbesserung dar.
Änderung der Bewirtschaftung im Prognosezeitraum
Vorsicht ist geboten, wenn es im wirtschaftlichen Gefüge zu einer grundlegenden Änderung kommt und damit eine neue Prognoserechnung zu starten ist. In diesem Fall kann durch einen plötzlichen Geldsegen – etwa Schenkung oder Erbschaft – und damit wegfallenden Fremdkapitalzinsen eine bisher steuerlich nicht beachtliche Vermietung zu einer steuerpflichtigen Tätigkeit werden.