Die Vermietung von Immobilien kann eine lukrative Einkommensquelle sein, birgt jedoch auch steuerliche Verpflichtungen.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Der Vermietungsüberschuss unterliegt der Einkommensteuer. Die erzielten Mieteinnahmen müssen als Teil des Gesamteinkommens versteuert werden.
Werbungskosten
Vermieter können die Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung als Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen beispielsweise Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Steuerberatungskosten und Finanzierungszinsen.
Absetzbare Abschreibungen
Abschreibungen (Afa) auf das Gebäude sind ebenfalls absetzbar. Ein Grundanteil von 20 bis 40 %, je nach Lage und Bauart, reduziert jedoch die Afa-Basis. Der Gebäudewert wird über die Nutzungsdauer von zumeist 67 Jahren verteilt. Seit Juli 2020 können neu angeschaffte Immobilien über die ersten zwei Jahre beschleunigt abgeschrieben werden.
Liebhaberei
Bei Anlaufverlusten z.B. durch eine Finanzierung, muss man dem Finanzamt mittels Prognoserechnung nachweisen, dass insgesamt ein Totalüberschuss erzielt wird. Für Eigentumswohnungen hat man dafür 20 Jahre Zeit, bei Zinshäusern sind es 25.
Umsatzsteuer
Kleinunternehmer bis 35.000 € Nettoumsatz sowie die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten sind unecht USt-befreit. In beiden Fällen kann man unter bestimmten Voraussetzungen in die USt-Pflicht optieren.
Ferienimmobilien
Hier ist die Vermietung steuerlich komplexer, da die Vermietung auch unter die Einkünfte aus Gewerbebetrieb fallen kann. Die Unterscheidung hat Auswirkungen auf die Höhe der Steuern und die Art der Abgaben.
Tipp:
Die steuerlichen Regelungen für Immobilienvermietung sind komplex und situationsabhängig. Professionelle Beratung zahlt sich hier aus.