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Immobilien
20. September 2022

Achtung Falle!

Wer vermietet und unter 35.000 pro Jahr bleibt, kann ohne Umsatzsteuer abrechnen. Achtung: Es lauern Fallen!

Falle 1: Alles Unternehmerische gehört zur Umsatzgrenze.

Wer neben der Vermietung noch andere Umsätze etwa als Gewerbetreibender oder freier Dienstnehmer hat, muss zusammenrechnen. Auch eine weitere Wohnung zählt dazu. Einmalig darf die Grenze um 15 % in fünf Jahren überschritten werden. Nicht dazu zählen unecht befreite Umsätze wie Honorare als Arzt oder Geschäftsraumvermietung ohne USt.

Falle 2: Die Grenze bezieht sich auf den Umsatz, nicht auf den Gewinn.

Ausgaben wie weiterverrechnete Betriebskosten reduzieren den Gewinn, zählen aber zum Umsatz. Nur echte Durchlaufposten wie Vertragsgebühren zählen nicht zur Umsatzgrenze.

Falle 3: Ausländische Vermieter brauchen die Leitung im Inland.

Beschränkt Steuerpflichtige brauchen die wirtschaftliche Leitung (ein Büro) in Österreich, sonst ist keine Kleinunternehmerbegünstigung möglich. Erschwerend kommt hinzu, dass es bei Ausländern zu einem Übergang der Steuerschuld auf den Mieter kommen könnte. Zumindest dies wurde nun im Abgabenänderungsgesetz 2022 abgewendet.

Falle 4: Kauf einer Anlegerwohnung

Wer mit USt kauft, zahlt weniger, weil man die Vorsteuer zurück bekommt. Jedoch schwebt das Damoklesschwert der USt-Korrektur die nächsten 20 Jahre über der Wohnung und die Kleinunternehmerbegünstigung oder eine Privatnutzung ist für lange Zeit nicht möglich.

Falle 5: Option in die Umsatz-steuer bindet für fünf Jahre

Wer auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet, kann erst nach fünf Jahren zurück. Achtung: Der Verzicht muss bis 31. Jänner des 6. Jahres beantragt werden, sonst verlängert sich die USt-Pflicht um ein Jahr.

Tipp: Man kann einen weiteren Kleinunternehmer begründen, wenn man gemeinsam oder als Gesellschaft kauft. Wir beraten Sie gerne.

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